自开年以来，楼市的每一组数据、每一条政策、每一次机构观点转向，都在悄悄改写普通人对房子的认知。过去几年，“房价还会跌吗”“现在能不能买”“手里房子要不要抛”几乎是每个家庭绕不开的灵魂拷问。而在全球资本市场里，对中国楼市判断最受关注的，莫过于顶级投行高盛。
让人意外的是，短短半年，高盛对中国房价的预测两次重大调整，从坚定看空到明确看多核心城市，态度转变之快，信号意义极强。更值得警惕的是，回顾过去十几年，高盛对中国楼市的周期顶底、分化逻辑、跌幅区间，多次精准命中。这一次改口，绝非随口调整，而是基于数据、政策、基本面的全面重估。
今天我们就用真实数据把2026年楼市讲透，只还原楼市客观事实与底层逻辑，以及可能的走向。
一、先看现状：2026楼市止跌企稳信号密集出现，数据不会说谎
判断市场，先看数据。国家统计局、中指研究院、克而瑞三大权威机构的最新监测，已经给出明确答案：全国楼市跌幅收窄，一线与强二线核心区率先企稳，局部出现量价回升。
从价格端看：
- 国家统计局1月70城房价数据显示，二手房价格环比降幅收窄至0.5%，结束连续近2年的单边下行态势；
- 中指院2月数据，百城新建住宅均价环比-0.04%，二手房环比-0.54%，跌幅较2025年下半年明显收窄；
- 北京、上海、深圳核心板块优质房源，挂牌价较2025年底上涨4%-6%，议价空间从过去10%以上压缩到3%以内。
从成交端看：
- 2026年1月，全国重点13城二手房成交面积环比+16%、同比+33%，创2025年6月以来新高；
- 北京2月二手房网签接近1.6万套，同比上涨超24%；上海2月二手房较2024年同期大涨51%；
- 克而瑞数据，2月百强房企销售额1234亿元，春节淡季不淡，3月“小阳春”备货积极，广州、杭州、武汉等城市新房供应环比倍增，去化预期明显提升。
从市场体感看：
过去一年随处可见的“降价急售”“腰斩甩卖”明显减少，一二线核心区低价房源快速被消化，业主报价趋于坚挺，带看量回升，市场从“一味看空”转向“理性观望”。
这不是全面大涨，而是止跌、筑底、分化修复，正是高盛改口的现实基础。
二、半年两次改口：高盛对中国楼市预测，发生了什么？
中国楼市一直是全球资本观察中国经济的重要窗口，高盛作为全球顶级投行，其研究团队对中国楼市的跟踪堪称细致。而2025年12月—2026年3月，短短三个月，高盛两度调整观点，堪称近年最剧烈的一次转向。
第一次（2025年12月）报告显示：坚定看空，调整远未结束
高盛在2025年底的正式报告中明确：
1.中国楼市调整尚未结束，新房价格在2025年底前仍可能再跌20%-25%；
2.市场仅能初步企稳，实质性复苏要等到2027年；
3.城市分化加剧，三四线风险最大，一线也难独善其身。
彼时市场情绪低迷，房企债务压力仍在，居民信心不足，高盛的悲观判断，符合当时市场一致预期。
第二次（2026年1—3月）多次发报告阐述：明确转向，2026是分水岭
进入2026年，高盛迅速更新观点，核心结论彻底改变：
1.若推出房贷贴息、税费减免、限购优化等温和刺激，2026年1-2月落地，直接支撑金三银四；
2.2026年是楼市分水岭，一线与强二线核心区止跌、横盘、局部反弹；
3.全国不再深跌，政策托底见效，市场底部提前到来。
概括一下高盛的改口：
从“再跌20%-25%、2027年才复苏”
变成“政策托底、2026年企稳、核心城市结构性上涨”。
一句话：从全面看空，转为结构性看多。
三、高盛为什么突然改口？三个原因，戳中中国楼市本质
高盛研究团队从不轻易改口，这一次转向，本质是看懂了中国楼市是政策市+调整已到位+经济托底决心坚定。
1. 稳楼市决心前所未有，政策组合拳密集落地
中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，从中央到地方，政策力度超预期：
- 需求端：首套房首付低至20%、二套30%，房贷利率普遍2.95%-3.0%；换房个税退税、购房补贴、房贷贴息全面铺开；
- 限购松绑：上海“沪七条”放宽非沪籍购房条件，全国超百城取消限购、限售；
- 供给端：房企白名单、融资支持、保交楼持续发力，阻断风险扩散。
高盛很清楚：中国楼市的底，是政策底，政策力度到位，预期就会扭转。
2. 房价调整到位，估值回归国际合理区间
经过2021-2025四年调整，70城新房较高点回撤10.1%，二手房回撤17.4%，部分城市超30%。
更关键的是租售比：全国重点城市住宅租售比回到1:300-1:400区间，与国际主流城市水平基本接轨，泡沫充分挤压，继续大跌的空间已经已不具备。
3. 经济企稳，复苏预期改善
随着消费、制造业、出口同步回暖，居民收入预期修复，房地产作为经济支柱产业，不可能长期单边下行。高盛测算，地产链直接影响GDP约25%，经济稳，则楼市稳。
四、从高盛预测的历史看，多次预判正确，这次应不是例外
很多人觉得机构预测不靠谱，但回看高盛过去对国内楼市的关键判断，命中率远超市场平均。
1.2021年精准预判顶部：提示2021年四季度房价见顶，随后开启下行周期，与实际走势完全一致；
2.2023-2024年精准预判分化：提出“一线抗跌、三四线深调”，如今环京、东北、弱三四线普遍跌幅30%-50%，而北上深核心区仅小幅调整；
3.2024-2025年精准预判跌幅：提出全国累计跌幅约30%，与实际调整幅度高度吻合；
4.风险判断精准：强调“高首付=安全垫，负资产可控”，至今未出现大规模弃贷、断供潮。
历史已经多次证明：高盛对中国楼市的周期、幅度、结构判断，往往比市场情绪更冷静、更前瞻。这一次改口，不是跟风，而是基于数据与逻辑的必然结论。
五、不止高盛看好：基本面与聪明资金，在用真金白银做出选择
除了机构观点，楼市的底层支撑与资金动向，同样在印证“底部已至”。
1. 中长期需求依然存在，远未透支
中指院权威测算：2026-2030年（十五五）全国城镇住房需求总量约49.8亿平方米，年均近10亿平方米。
其中：
- 新增城镇人口带来16.1亿㎡需求；
- 城市更新、拆迁带来13.4亿㎡需求；
- 老旧房折旧、改善置换需求超20亿㎡。
目前全国新房年成交已降至7-8亿㎡，明显低于正常需求中枢，需求未来必然回归。
同时，中国城镇化率约67%，距离发达国家75%-80%仍有空间，人口向城市群集中的趋势不变。
2. 聪明资金提前入场，捡走核心资产
市场最真实的信号，是资金动向：
- 一线核心区：北京海淀、上海浦东、深圳南山优质二手房成交量翻倍、低价房源清零，业主跳价、返价现象增多；
- 外资动作：多家外资机构加仓中国核心城市商业与优质住宅资产，看好长期稳定回报；
- 民间资金：温州看房团、江浙改善资金重新出现在一二线售楼处，瞄准“好城市、好地段、好产品”。
不是所有房子都被抢，而是核心资产被抢，这正是高盛“结构性机会”的现实写照。
六、给普通人的启示：不慌不躁，按规律做决策
看了这么多数据与逻辑，对我们普通人来说，不用焦虑，也不用冲动，记住三句话：
1. 持有房产者：定力比折腾重要。一线、强二线核心房产：拿住，别被短期波动吓到，时间会修复价值；即便是三四线城市，当一二线回暖以后，也会给你置换的窗口；房住不炒时代，虽不再是暴富工具，但可带着自住的目标去发现价值。
2. 刚需、改善购房者：按标准选房，不追涨不杀跌。用两个硬指标衡量：
- 自住优先：通勤、教育、配套满足需求；
- 租售比合理：租金回报率接近或超过理财收益，安全边际足够。
跟着政策与市场节奏走，“金三银四”是观察窗口，遇到高性价比房源可以出手。
3. 放弃幻想，接受分化。全国普涨时代彻底结束，未来只有城市分化、地段分化、产品分化。
写在最后：
再猛烈的下跌，也有尽头；再漫长的寒冬，也会迎春。2026年的楼市，不是报复性反弹，而是理性回归、筑底企稳、结构新生。
高盛的改口，不是偶然，而是周期规律的必然。对我们普通人来说，不被情绪左右，不被谣言误导，尊重数据、尊重政策、尊重常识，就是最好的选择。
楼市的下半场，拼的不是胆量，而是眼光与耐心。
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