“6年过去了，房产证还是办不下来。”
2019年，湖南岳阳的许先生花52.5万元全款购买了亿豪·新天地的一套房子，计划用作婚房，但至今未能取得房产证。
据许先生介绍，该楼盘开发商因拖欠承建商工程款，将部分房源抵押给了承建商钟某。许先生通过亲戚介绍认识了钟某，认为通过他购房能拿到更优惠的价格，于是决定从钟某那里购买这套房子。
交易过程中，许先生先后向开发商支付了5万元定金和1.9394万元契税，随后将剩余的45.561万元房款支付给了承建商钟某。钟某当时承诺，会将这笔款项转交给开发商，用于抵销部分工程款。
5万元定金和1.9394万元契税收据，图为许先生提供
承建商钟欣的手写收款证明，图为许先生提供
一次性付清剩余房款45.561万元收据凭证，图为许先生提供
购房合同，图为许先生提供
2019年11月，许先生在该楼盘售楼部与开发商正式签订《商品房买卖合同（预售）》，并被告知不动产权证将由开发商统一办理。
根据许先生提供的收据，开发商于2019年7月9日、11月11日、11月26日向许先生出具了付款收据，其中11月26日出具的收据45.561万元为房款，每张收据上都加盖了岳阳县亿豪房地产开发有限公司财务专用章。“我当时挺放心的，觉得有合同有收据，开发商也认了，应该没问题。”许先生回忆道。
合同约定，交房后一年之内办理房产证。但因为小区电力、燃气未通，消防验收未通过，房屋未能按2020年12月30日的合同约定时间交付，直到2024年1月才终于交房。
“好不容易等到交房，开发商却说购房款没有直接进公司账户，拒绝开具购房发票。没有发票，房产证就办不了。”许先生表示，这两年，他多次找开发商沟通、找承建商协商，找岳阳县住建局，向岳阳县政府求助，向税务局举报，向消协315投诉，也通过媒体曝光，能找的单位都找了，能投诉的渠道都投诉了，能想的办法都想了，但至今仍无结果。
01、开发商股东内斗，工抵房业主成了“夹心层”
该楼盘的开发商为岳阳县亿豪房地产开发有限公司。企业预警通显示，该公司成立于2012年，注册资本1000万元，法定代表人戴某，共有4名股东，分别为戴某、罗某、卢某、汪某，从持股比例来看，戴某疑似为实际控制人。从许先生的陈述来看，该公司股东之间存在纠纷。
岳阳县住建局的书面回复，图为许先生提供
2025年12月29日，岳阳县住房和城乡建设局书面回复许先生说，他购买的房屋已办理网签备案手续，但该项目开发企业是由福建股东和岳阳县本地股东共同开发，房屋销售过程中部分购房人将房款直接支付至本地股东个人账户，导致双方股东产生纠纷，且福建股东不在岳阳县当地，一直未为购房人开具购房发票，故无法办理房产证。目前多部门已成立专班组，研究具体举措解决此事。
岳阳县新墙镇政府的回复，图为许先生提供
2026年2月6日，岳阳县新墙镇政府回复许先生称，他的情况属于全款现金支付购房款，据初步了解，开发商内部财务管理存在混乱，部分以现金方式支付的购房款可能未进入该公司对公账户，导致购房资金流向难以核实，影响办理不动产权证所需财务凭证的完备性。
许先生表示，岳阳县住建局最新口头答复是，3月19日专班组将开会讨论能否采用“证缴分离”方案，先帮助他把房产证办下来。
事实上，许先生购买的房子属于典型的工抵房，但当时他并不知情，承建商告诉他房子可以正常销售。据了解，并非所有亿豪·新天地业主都无法办理房产证，通过开发商直接购房的业主，已在2025年初拿到房产证，目前不能办证的，都是像许先生这样通过承建商购买的工抵房。
许先生提到的钟某是湖南新梦建设工程有限公司的负责人，该公司是亿豪·新天地小区B栋的承建商之一。因开发商拖欠其工程款，双方协商后用17套房产抵扣90%欠款，许先生购买的房源正是其中之一。据岳阳县住建局相关负责人介绍，该小区由三个承建商参与建设，每个承建商都抵扣了数十套房子，被私下售卖。
02、工抵房为何容易“钱房两空”？
像许先生这样购买工抵房后无法顺利办理产权证的案例并不少见。许先生的维权之路之所以比较艰难，背后是多重复杂因素叠加，除了开发商股东之间的推诿，还涉及法律、财务、监管等多重困局。
问题的核心在于资金流向。许先生支付给钟某的45.561万元房款，尽管开发商向许先生出具了收据，但按照现在各方的陈述，这笔钱并未直接进入开发商的预售资金监管账户，导致开发商现在不承认这笔款项进入公司公账。许先生将房款通过承建商转交，开发商又将这笔钱转给承建商抵债，这一波操作恰恰说明钱根本没进监管账户，否则开发商无法随意提取。
北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣表示，购买工抵房通常面临三类风险：开发商以未收到购房款或者购房款未进入预售资金监管账户为由，拒绝开具发票，导致无法办理房产证；部分房屋无法办理网签备案，期房存在延期交付风险。
本案例中，许先生相对幸运的是房源已办理网签备案，虽然交房有波折但最终收房。但王律师强调，工抵房迟迟无法办理产权证的法律风险更为严重，因为房子仍在开发商名下，开发商可能私下对房产另行处置，比如抵押、一房多卖等。不少人购房款已付，人也住进去了，但因无法办理产权证，一旦开发商或施工方出现债务问题，这套房子随时可能被法院查封、拍卖，最终很可能导致“房钱两空”。
“六年了，房子买了，钱交了，住也住进来了，就差那张证。我现在每天提心吊胆的，生怕开发商把房子抵押出去，到最后房也没了，钱也没了。”许先生的焦虑，道出了无数工抵房业主的困境。
03、购买工抵房如何守住底线？律师给出四条建议
许先生的案例也给工抵房购房者敲响警钟。工抵房表面看似便宜，但绝非捡漏那么简单。
所谓工抵房，是开发商因拖欠施工方工程款，将房产抵押或直接抵偿给施工方，用来代替工程款的房源。正常购买商品房时，购房款必须进入政府监管的预售资金监管账户，专款专用，避免资金被挪用。购房者可通过房管局官网的“商品房预售信息查询”“预售资金监管账户查询”等渠道查到具体账户，有的开发商也会在售楼处公示。
王律师提醒广大购房者，如果确实要购买工抵房，应从四个关键维度做好尽职调查，最大限度保护自身权益：
首先，查清房屋底细。全面核查房屋本身状况，确认手续齐全、无查封冻结，并关注是期房还是现房，期房因涉及后续建设风险更高，若开发商已被强制执行或项目已停工，建议直接避开。
其次，核实抵债的真实性。要求施工方出示与开发商签订的施工合同及工程款支付证明，以确认其拥有真实债权，最理想的方式是由开发商、施工方与购房者签订三方协议，明确以房抵债及买卖关系，以锁定各方权利义务。
第三，严控房款支付环节。所有款项应尽量直接支付给开发商并打入预售资金监管账户，避免付给第三方，差价部分也应由开发商统一收取后再与施工方结算，防止资金被挪用。
最后，关注房屋的备案价格。通过官方渠道查询比对，若售价与备案价一致可能是营销噱头，而价格过低则可能因违规销售引发合同纠纷或无法网签。
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